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投资美国房产的13条黄金准则

发布时间:2016-04-05 世界华商

       近年来越来越多的中国人选择购买美国的房产作为投资,在美国房地产市场渐趋平稳之时,需要火眼金睛才能做到让投资万无一失。

 

       1、美国房市上房源充足,且完全透明

 

       对于海外买主来说,没有房源不足问题,只有是否可以找到熟知当地情况经纪人的问题。

 

       美国有一个属于经纪人共享的房源系统,简称MLS,每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。所有的上市屋都在这个系统中完全透明。一般,大的都会区会有一个的MLS网站, 以大洛杉矶区为例, 每天都有约8万至10万个房源在市, 所以房源十分充足。

 

       2、看上美国房产后,该怎么出价

 

       美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。

 

       如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高几倍的价格才能行。

 

       因此,并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。

 

       3、永久产权不表示要拥有一辈子

 

       众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。

 

       根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制, 同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。实际上,住了几年之后也都腻了。

 

       4、美国房产能不能租出去?

 

       很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主的租金是否符合租赁市场的价格。关键在于卖价是否符合市场。

 

       美国房地产市场是很公开透明的, 经纪人可以从MLS得到准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于美国富升地产的专业房产经纪人来说没有问题。

 

       5、在美国买房,不要为了砍价而挑毛病

 

       许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。会选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。

 

       挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。尤其越好的房子, 卖家在卖出的时候就像嫁女儿一样, 希望能卖给一个真心喜爱它的人。

 

       6、不要要求卖家送你家具

 

       在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子,嵌入式的电器等等不可移动的配件。

 

       而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发,桌椅都是不附着在房子上面的,因而不包含在屋价内。另外,盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。

 

       卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议。情况就再商量。

 

       7、投资美国房产只看租金回报率吗?

 

       投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

 

       通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东?两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。

 

       但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

 

       8、不是每个外国人都能办理房贷

 

       海外买家可以在美国贷款购房,并且很寻常也很容易。但是,不是每一家银行可贷款给海外买家。

 

       外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:

 

       美国人贷款条件:信用、收入、工作是否稳定;

 

       外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

 

       由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人3~7年,但也有银行能够贷到30年。而有的银行利率较高,但手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。

 

       9、外国人在美国买房税费有何不同?

 

       在美国,无论你是美国人还是外国人,购房时所要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房的时候稍有不同。当地居民在卖房时,在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。

 

       举例说,如果是夫妻两人用五十万买进房屋,再用一百万卖出房子,他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者,需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。

 

       10、外国人卖房时被预扣增值税是最不公平的地方

 

       外国人卖屋时的“房产资本利得税预扣”是一个对外国人最不公平的法令。

 

       根据1980年外籍人士房地产投资法案规定:当非居民外籍人士出售美国房产时,需要先被预扣税,其目的是防外国人买卖后离境无法追索增值税。问题是预扣税是以售价的基础来预扣,这个数字相当惊人。加上每个州也按州的法律来预扣比例,各州政府预扣的比例不同,加州对资本利得要求预扣为3.33%,所以在加州外籍人士卖房总共被预扣卖价的13.33%。

 

       所以对于外国人而言,扣除了一些修缮等支出最终并没有赚钱,应该不用缴税。但是,在卖屋时仍要让过户公司先扣下业主百分之十几的预留税, 只能等到下季报税的时候再申报退回。

 

       11、华人在美国买房最普遍的价格:60-100万美元

 

       美国有50个州,地大物博,城市众多。正确的选择方式是:

 

       从大到小开始考虑

 

       大方向:东海岸或西海岸

 

       小方向:州

 

       城市:每个州有几百个城市

 

       从生活环境考虑

 

       天气、环境、天灾、人文、生活习惯等条件是否符合自己

 

       当地华人比例,密度高低,是否会让生活更便利

 

       考虑预算

 

       预算通常会影响买屋地点的方向

 

       例如,东岸或者西岸都是比较贵的,通常在这些地方没有五六十万美元以上是很难买到适合自己居住的房屋。当然,如果选择买一套联排屋的话,还是可以买到便宜的住宅。

 

       华人最普遍的购屋价格范围在七十万至2百万美元。

 

       12、在美国购房对赴美签证或者申请美国移民没有帮助

 

       这是一个很常见的问题,但买房与移民或签证之间是没有任何关系。在美国买房、移民或美国签证都是由不同的部门及人员来处理。移民局管不着申请人在美国有没有房产,当然,更不会因为有没有房产而区别对待。所以,千万别把移民或签证与买房混为一谈。

 

       13、中国人都喜欢新房 但在美国难以实现

 

       中国人都喜欢新房。而美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到20%,更让华人失望的是,这些新屋多数位于偏远的地方。美国城市人口通常在3万~10万人,从开始开发到商业活动,配套设施齐全大约在10~25年之间,但不再有土地可供住宅开发。

 

       美国除了几个大城市比较像国内繁华都市外,其他大多数的地方都是以郊区独立屋形式来建设。所以,一个城市是需要有足够的空间去开发。成熟的城市经过35年后,就很少有城市能够有新房,只有尔湾市属于例外,由于几乎整座城市的土地都属于一家私人公司,房屋开发速度完全取决于该公司的规划。所以,不要有错误的认为每个地方都能买到新屋。

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